Refinancování hypotéky v době fixace: Ušetřete až statisíce korun

Refinancování hypotéky v době fixace může být chytrým finančním tahem, který vám při správném načasování ušetří statisíce korun. Většina lidí čeká s refinancováním až na konec fixačního období, ale za určitých okolností se vyplatí refinancovat hypotéku i předčasně během trvání fixace.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2024 stanovuje jasná pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Poplatek za předčasné splacení činí 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace (maximálně 1 %). Pro smlouvy uzavřené před zářím 2024 se platí pouze administrativní poplatek v řádu stovek korun.

Proč refinancovat hypotéku v době fixace?

Refinancování hypotéky v době fixace představuje proces, kdy stávající hypoteční úvěr splatíte novým hypotečním úvěrem s výhodnějšími podmínkami, přestože ještě neskončilo období fixace úrokové sazby vaší stávající hypotéky. Refinancování hypotéky v době fixace často zahrnuje poplatek za předčasné splacení hypotéky, jehož výše závisí na několika faktorech – především na zbývající době fixace a výši nesplaceného hypotečního dluhu.

Důvodů pro refinancování hypotéky v době fixace může být několik:

• Výrazný pokles úrokových sazeb hypoték na hypotečním trhu – kdy úspora z výhodnějšího refinancování hypotéky na nižší sazbě výrazně převýší poplatky za předčasné splacení
• Potřeba navýšit hypotéku o další prostředky při refinancování (např. na rekonstrukci)
• Finanční tíseň a potřeba snížit měsíční splátky hypotéky prodloužením doby splatnosti při refinancování
• Rychlejší splacení hypotéky při zlepšení finanční situace prostřednictvím refinancování s kratší dobou splatnosti
• Osobní důvody jako rozvodové vyrovnání nebo vypořádání dědictví řešené refinancováním hypotéky

Kdy se refinancování hypotéky v době fixace vyplatí?

Základní ekonomické pravidlo říká, že refinancování hypotéky v době fixace má smysl, pokud úspora z nižší úrokové sazby převýší náklady spojené s předčasným splacením hypotéky. Výhodnost refinancování hypotéky v době fixace si můžeme ukázat na konkrétním příkladu:

Příklad refinancování hypotéky v době fixace:

Máte hypotéku 3 miliony Kč s fixní sazbou 5,5 % p.a. se splatností na 30 let. Po dvou letech splácení zvažujete refinancování, kdy zbývající dluh je 2 916 895 Kč a na trhu jsou dostupné sazby 4,59 % p.a.

Protože jste hypotéku uzavřeli před zářím 2024, platíte pouze administrativní poplatek ve výši cca 700 Kč.

Porovnání nákladů:

Původní hypotéka (5,5 % p.a.)

• Zbývající dluh: 2 916 895 Kč
• Zbývající doba fixace: 3 roky
• Měsíční splátka: 17 034 Kč
• Celkem zaplaceno za 3 roky: 17 034 Kč * 36 měsíců = 613 212 Kč
• Zaplaceno na úrocích za 3 roky: 470 135 Kč

Nová hypotéka (4,59 % p.a.)

• Zbývající dluh: 2 916 895 Kč
• Doba fixace: 3 roky
• Měsíční splátka: 15 438 Kč
• Celkem zaplaceno za 3 roky: 15 438 Kč * 36 měsíců = 555 752 Kč
• Zaplaceno na úrocích za 3 roky: 390 880 Kč

Výsledek refinancování

• Úspora na úrocích: 470 135 Kč – 390 880 Kč = 79 255 Kč
• Poplatek za předčasné splacení: 700 Kč
• Čistá úspora: 79 255 Kč – 700 Kč = 78 555 Kč

V tomto případě by se refinancování hypotéky vyplatilo i po započtení poplatku.

Aktuální srovnání nabídek bank

Sazby jsou aktuální k datu publikace článku. Konkrétní nabídky se mohou lišit podle individuální bonity klienta a parametrů hypotéky.

💡 TIP: Úrokové sazby se mohou výrazně lišit podle bonity klienta, výše LTV, délky fixace a dalších faktorů. Proto vždy žádejte o individuální nabídku pro refinancování hypotéky a porovnávejte je mezi sebou.

Zákonné podmínky pro předčasné splacení hypotéky při refinancování (Aktualizace v 2024)

1. září 2024 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která jasně stanovila pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Pro nové smlouvy uzavřené po září 2024 stanovuje poplatek 0,25% z předčasně splacené částky za každý zbývající rok fixace (max. 1%), zatímco pro starší smlouvy zůstává výhodou pouze nízký administrativní poplatek.

Aktuální pravidla pro refinancování hypotéky v době fixace:

• Pro smlouvy uzavřené po září 2024: poplatek za refinancování hypotéky v době fixace činí 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace, celkově však maximálně 1 % z předčasně splacené částky
• Pro smlouvy uzavřené před září 2024: při refinancování hypotéky v době fixace se platí pouze administrativní poplatek v řádu stovek korun (typicky 500-1 500 Kč)

Případy, kdy můžete refinancovat hypotéku zcela bez poplatku:

Zákon stanovuje situace, kdy máte právo na refinancování hypotéky v době fixace s minimálními poplatky:

• Při prodeji nemovitosti po 1-2 letech od uzavření smlouvy (závisí na smlouvě) s následným refinancováním
• V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela/manželky
• Na konci období fixace úrokové sazby při standardním refinancování hypotéky
• U hypoték starších 10 let, které jsou vhodné pro refinancování
• Když je vaše úroková sazba nižší než aktuální průměrná sazba nových hypotečních úvěrů podle ČNB (aktuálně 4,72% za únor 2025), máte nárok na osvobození od poplatku za předčasné splacení hypotéky

Fixace na 1 rok vs. 3 roky při refinancování hypotéky

Mnoho lidí při refinancování hypotéky v době fixace řeší dilema, zda zvolit kratší fixaci (1 rok) s vyšší sazbou nebo delší fixaci (3 roky) s nižší sazbou v situaci, kdy se očekává pokles úrokových sazeb. Následující příklad vám pomůže s rozhodnutím při refinancování:

Scénář při refinancování hypotéky: Sazby klesnou o 0,5 % ročně

Varianta A: Refinancování hypotéky s fixací na 1 rok

• 1. rok: sazba 4,89%, úroky 113 004 Kč, celkové náklady 969 458 Kč
• 2. rok: refixace na 4,39%, úroky 62 935 Kč, celkové náklady 964 515 Kč
• 3. rok: refixace na 3,89%, úroky 19 966 Kč, celkové náklady 961 932 Kč

Celkem zaplaceno na úrocích za 3 roky: 195 904 Kč

Celkové náklady za 3 roky refinancování hypotéky s roční fixací: 2 895 904 Kč

Varianta B: Refinancování hypotéky s fixací na 3 roky

• Sazba 4,59% po celé 3 roky,

Celkem zaplaceno na úrocích 195 312 Kč

Celkové náklady za 3 roky refinancování hypotéky s tříletou fixací: 2 895 312 Kč

V tomto scénáři je rozdíl mezi oběma variantami minimální, ale co může roční fixaci prodražit, je administrativní zátěž spojená s častým refinancováním (odhad nemovitosti, poplatky na katastru atd.).

💡 TIP pro refinancování hypotéky: Při rozhodování o délce fixace u refinancování hypotéky zvažte nejen úsporu z nižší sazby, ale i administrativní zátěž spojenou s každoročním refinancováním hypotéky a vaši schopnost projít opakovaně schvalovacím procesem.

Postup při refinancování hypotéky v době fixace

Pokud jste se rozhodli využít možnosti refinancování hypotéky v době fixace a chcete dosáhnout maximální úspory, postupujte podle těchto kroků:

1. Analýza aktuální situace před refinancováním hypotéky

• Nejdříve se zeptejte ve vaší současné bance na lepší úrok

2. Průzkum trhu pro refinancování hypotéky

• Pokud nebudete spokojení s nabídkou u vaší banky, pak zjistěte aktuální úrokové sazby hypoték u různých bank pro plánované refinancování
• Oslovte více bank ohledně možnosti refinancování hypotéky v době fixace nebo využijte služeb hypotečního specialisty
• Při průzkumu trhu pro refinancování nezapomeňte zohlednit i další poplatky spojené s novým hypotečním úvěrem

3. Výpočet návratnosti refinancování hypotéky v době fixace

• Spočítejte, za jak dlouho se vám refinancování hypotéky v době fixace finančně vrátí
• Do výpočtu návratnosti refinancování hypotéky zahrňte i další náklady (odhad nemovitosti, pojištění apod.)
• Zvažte, zda v rámci refinancování hypotéky nevyužít i možnost navýšení hypotéky pro další investice

4. Žádost o novou hypotéku při refinancování

• Připravte všechny potřebné dokumenty pro refinancování hypotéky, včetně potvrzení o příjmu
• Nechte si vypracovat nový odhad nemovitosti pro refinancování hypotéky (většinou zajistí nová banka- poradce toto umí vyjednat i zdarma)
• Doložte účel použití prostředků, pokud žádáte v rámci refinancování o navýšení hypotéky

5. Splacení původní hypotéky při refinancování

• Po schválení nové hypotéky banka v rámci refinancování převede peníze na účet původní banky
• Zajistěte výmaz zástavního práva původní banky a zápis zástavního práva nové banky při refinancování
• Potvrďte doručení výpovědi původní úvěrové smlouvy po dokončení refinancování hypotéky

Úskalí, o kterých banky při refinancování hypotéky v době fixace nemluví

Přestože refinancování hypotéky v době fixace může přinést značné úspory, existují rizika a skryté náklady refinancování, o kterých banky často klienty neinformují:

1. Skryté poplatky při refinancování hypotéky v době fixace

Kromě oficiálních poplatků za předčasné splacení hypotéky se můžete při refinancování setkat s dalšími náklady:

• Náklady na nový odhad nemovitosti nezbytný pro refinancování hypotéky (3 000 – 7 000 Kč)
• Poplatky za vklad a výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí při refinancování (2 000 Kč)
• Povinné pojištění nemovitosti a životní pojištění požadované při refinancování hypotéky (může být dražší u nové banky)

2. Riziko změny podmínek při refinancování hypotéky v době fixace

Při refinancování hypotéky vstupujete do zcela nového smluvního vztahu. To při refinancování hypotéky znamená:

• Nová banka může mít přísnější kritéria pro schvalování hypotéky než vaše současná banka
• Pokud banka dělá odhad, je důležité, aby nevyšel menší než u vaší aktuální banky (většinou online odhady) to by mohlo negativně ovlivnit LTV a tím i úrokovou sazbu nové hypotéky
• Nová hypoteční smlouva po refinancování může obsahovat méně výhodné podmínky v jiných oblastech než je úroková sazba

📢 POZOR při refinancování hypotéky: Banky často nabízejí atraktivní úrokové sazby pro refinancování hypotéky v době fixace, ale kompenzují to vyššími poplatky za vedení účtu nebo pojištění. Vždy srovnávejte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která zahrnuje všechny náklady spojené s refinancováním hypotéky v době fixace. Článek ohledně bankopojištění jsme již psali, dozvíte se, jak si zařídit kvalitnější a ušetřit na něm: Pojištění schopnosti splácet hypotéku.

 

Alternativy k refinancování hypotéky v době fixace

Pokud váháte, zda je refinancování hypotéky v době fixace tou správnou volbou, zvažte i tyto alternativy k refinancování hypotéky:

• Mimořádné splátky hypotéky – mnoho bank umožňuje splatit bez poplatku určitou část hypotéky ročně (ze zákona 25 % z jistiny)
• Vyjednávání se stávající bankou – předložte konkurenční nabídku a požádejte o snížení úrokové sazby
• Částečné refinancování – některé banky umožňují refinancovat pouze část hypotéky
• Počkat na konec fixace – pokud zbývá méně než rok a rozdíl v sazbách není extrémní

💡 TIP pro refinancování hypotéky: Pokud je rozdíl v sazbách výrazný (více než 1 %), často se vyplatí refinancovat hypotéku i v průběhu fixace, zejména pokud do konce fixace zbývá 2 a více let. Refinancování hypotéky v době fixace lze za těchto podmínek jednoznačně doporučit.

Pro koho se refinancování hypotéky v době fixace vyplatí?

Refinancování hypotéky v době fixace je vhodné zejména pro:

• Klienty se smlouvami uzavřenými před zářím 2024
• Klienty s úrokovou sazbou nižší než 4,72% (aktuální průměr ČNB)
• Osoby s výrazným zlepšením bonity od doby uzavření původní hypotéky
• Majitele nemovitostí, jejichž hodnota výrazně vzrostla
• Lidi, kteří potřebují navýšit hypotéku na rekonstrukci nebo jiné účely

Nejčastější otázky o refinancování hypotéky v době fixace (FAQ)

Kolik mě bude stát předčasné splacení hypotéky při refinancování v době fixace?

Výše poplatku za předčasné splacení hypotéky při refinancování závisí na podmínkách konkrétní banky a vaší smlouvě. Pro smlouvy uzavřené po září 2024 je to 0,25 % z předčasně splacené částky ročně do konce fixace, maximálně však 1 %. Pro starší smlouvy při refinancování hypotéky v době fixace je to jen administrativní poplatek v řádu stovek korun.

Mohu refinancovat hypotéku v době fixace, pokud mám záznam v registru dlužníků?

Záleží na konkrétním záznamu. Drobné prohřešky obvykle nejsou překážkou pro refinancování hypotéky v době fixace. Závažnější negativní záznamy však refinancování hypotéky prakticky znemožňují. Před žádostí o refinancování hypotéky v době fixace si vždy můžete stáhnout výpis z registrů nebo se poradit s finančním specialistou.

Jak dlouho trvá proces refinancování hypotéky v době fixace?

Celý proces refinancování hypotéky obvykle trvá 1-2 měsíce. Zahrnuje žádost o novou hypotéku, schvalovací proces, odhad nemovitosti, podpis hypoteční smlouvy, zápis zástavního práva do katastru a samotné splacení původní hypotéky.

Závěr

Refinancování hypotéky v době fixace představuje strategické finanční rozhodnutí, které může výrazně snížit vaše celkové náklady na bydlení. Aktuální tržní podmínky v roce 2025 vytvářejí příznivé prostředí pro refinancování.

Pro vás bude nejjednodušší nejdříve zkusit vyjednat se svojí bankou atraktivní nabídku. Vyhnete se tak případným poplatkům za katastr, nové pojištění či odhad. Pokud nebudete spokojeni, můžete hledat mezi ostatními bankami.

Při rozhodování o refinancování hypotéky v době fixace zvažte:

• Rozdíl úrokových sazeb (vyplatí se od 0,5 – 0,8 %)
• Typ smlouvy (před nebo po září 2024)
• Zbývající dobu fixace
• Celkové náklady včetně všech poplatků

Důkladné propočty úspory na úrocích vám pomohou učinit správné rozhodnutí.

Upozornění: Všechny údaje jsou orientační a mohou se měnit v závislosti na aktuální situaci na trhu.