Maximální hypotéka: Jak získat nejvyšší možný úvěr na bydlení

Chcete vědět, na jakou maximální hypotéku máte nárok v roce 2025? S průměrným čistým příjmem 40 000 Kč můžete získat maximální hypotéku až 3,84 milionu Kč. Pokud vám není ještě 36 let, máte navíc možnost získat maximální hypotéku na financování až 90 % hodnoty nemovitosti místo standardních 80 %. S aktuálními sazbami od 3,99 % a postupným poklesem úroků je rok 2025 ideální pro získání maximální hypotéky na bydlení. 🏠

Po letech nestability přináší rok 2025 pozvolné zlepšení na hypotečním trhu. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky v roce 2024 nové hypoteční úvěry v hodnotě 228 miliard Kč, zatímco v roce 2023 to bylo jen 124 miliard Kč. Počet nových hypoték narostl v roce 2024 o 53 %. V červnu 2025 byla podle ČBA Hypomonitoru průměrná úroková sazba u hypoték 4,72 %. Pro klienty to znamená, že maximální hypotéka je dnes dostupnější než v předchozích letech. Správně nastavená maximální hypotéka může výrazně zlepšit vaši finanční situaci.

🎯 Co určuje výši vaší maximální hypotéky v roce 2025

Klíčový limit LTV – základ každé maximální hypotéky

Maximální výše hypotéky je limitována hodnotou zástavy. Podle aktuálních pokynů České národní banky vám poskytovatelé půjčí maximálně 90 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte, pokud vám není ještě 36 let. Pro starší žadatele je limit maximální hypotéky 80 %.

💡 Praktický příklad výpočtu maximální hypotéky:

• Kupujete byt za 5 milionů korun
• Jste mladší 36 let → maximální hypotéka 4,5 milionu Kč (90 %)
• Jste starší 36 let → maximální hypotéka 4 miliony Kč (80 %)

Pozor: hodnota nemovitosti není její kupní cena. Kupní cena je věcí domluvy mezi kupujícím a prodávajícím, hodnotu nemovitosti pro výpočet určuje znalecký odhad. Maximální hypotéka závisí především na této odhadní ceně.

Proč mají mladí do 36 let výhodu při žádosti o úvěr?

Mírnější podmínky pro získání úvěru mají mladým lidem usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Řada z nich teprve začíná budovat kariéru a nemá dostatek úspor na akontaci. Zároveň jsou pro banky atraktivní cílovou skupinou při poskytování úvěrů, protože mají před sebou dlouhý produktivní život. Pro mladé lidi je maximální hypotéka často jedinou cestou k vlastnímu bydlení. Správně zvolená maximální hypotéka může změnit jejich život.

📊 Ukazatele DTI a DSTI – neformální, ale důležité limity

Aktuálně je pro banky závazný pouze ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). ČNB doporučuje obezřetnost při posuzování ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k příjmu), ale tyto limity nejsou závazné. Nicméně maximální hypotéka je těmito ukazateli významně ovlivněna. Bez splnění DTI a DSTI limitů maximální hypotéka obvykle nebývá schválena.

V červnu 2025 se očekává další pokles průměrných sazeb, což dále zlepšuje podmínky pro žadatele o úvěry.

Aktuální doporučené limity pro výpočet maximální hypotéky:

DSTI (měsíční splátky k příjmu) pro maximální hypotéku:

• Maximálně 40 % čistého měsíčního příjmu pro osoby starší 36 let
• Maximálně 50 % pro osoby mladší 36 let

DTI (celkový dluh k ročnímu příjmu) při žádosti o maximální hypotéku:

• Osminásobek čistého ročního příjmu pro starší žadatele
• Devítinásobek pro mladší žadatele

Výpočet maximální hypotéky podle příjmu – konkrétní příklad

Žadatel s čistým měsíčním příjmem 40 000 Kč (starší 36 let) může získat až 3 840 000 Kč podle DTI limitu, přičemž měsíční splátka nesmí překročit 16 000 Kč podle DSTI. Maximální hypotéka v tomto případě představuje ideální poměr mezi příjmem a úvěrovou zátěží.

Pro klienty je důležité pochopit, že maximální hypotéka není jen teoretická částka, ale reálně dosažitelný cíl při splnění všech podmínek. Správně nastavená maximální hypotéka může zásadně ovlivnit kvalitu vašeho bydlení.

Více o ukazatelích se můžete dočíst přímo na stránkách ČNB v tomto článku.

💰 Aktuální úrokové sazby a jejich dopad na maximální hypotéku

V průběhu roku můžete počítat s poklesem ke 4 %, nižší sazba zatím pravděpodobná není. Repo sazba by také měla postupně klesat a koncem roku 2025 se očekává ve výši 3,25 %, což pozitivně ovlivní dostupnost úvěrů. Díky tomuto vývoji bude maximální hypotéka dostupnější pro širší spektrum klientů.

Nejlepší současné nabídky pro úvěry (červen 2025):

*Pro úvěr 3,5 mil. Kč, fixace 3 roky, splatnost 30 let

Česká spořitelna například nabízí úrokové sazby s možností slev za ekologické bydlení (Hypotéka pro budoucnost) o dalších 0,2 procentního bodu. Maximální hypotéka je tak u této banky ještě výhodnější pro ekologické projekty.

🚀 Strategie pro získání co nejvyšší maximální hypotéky

1. Maximalizujte svůj příjem pro vyšší úvěr

✅ Praktické tipy pro získání vyššího úvěru:

• Požádejte o přidání spoludlužníka s vyšším příjmem
• Započítejte všechny doložitelné příjmy (pronájem, rodičovský příspěvek,…)
• OSVČ si připraví daňová přiznání nejlépe za poslední 2 roky, někde bude stačit jen poslední rok.

Maximální hypotéka se významně zvyšuje s každým dalším spolužadatelem. Správně zvolený spolužadatel může znamenat, že maximální hypotéka bude o několik set tisíc vyšší.

2. Snižte stávající závazky před žádostí

✅ Co udělat před žádostí:

• Splaťte spotřebitelské úvěry a kreditní karty
• Zrušte nevyužívané kontokorenty
• Nezapomeňte, že za úvěrový závazek považují banky i sjednaný kontokorent nebo limity na kreditních kartách, a to i v případě, že je aktuálně nečerpáte

Snížení závazků může výrazně ovlivnit výši schválené částky. Maximální hypotéka se tak může zvýšit i o několik set tisíc korun.

3. Optimalizujte parametry úvěru pro dosažení nejvyšší částky

✅ Chytré tahy:

• Zvažte delší dobu splatnosti pro nižší měsíční splátky
• Přidání druhé nemovitosti do zajištění může výrazně zvýšit šanci na získání vyšší částky. V některých případech je tak možné dosáhnout i na úvěr bez vlastních úspor

Optimalizace parametrů je klíčová pro úspěch. Maximální hypotéka závisí na správném nastavení všech těchto faktorů současně.

4. Využijte výhod mladého věku (do 36 let) pro vyšší úvěr

🎯 Výhody mladých při žádosti:

• 90% financování místo 80%
• Vyšší tolerované DTI a DSTI limity
• Některé banky nabízejí speciální produkty pro mladé s výhodnějšími podmínkami

Pro mladé klienty je maximální hypotéka často o 10-20% vyšší než pro starší žadatele se stejným příjmem. Maximální hypotéka pro mladé může dosáhnout až 90% hodnoty nemovitosti.

🏠 Speciální typy nemovitostí a jejich limity maximální hypotéky

Rekreační objekty – nižší úvěr

Úvěr na chalupu nebo chatu obvykle dosahuje 70 až 80 % z odhadní ceny. Pokud je ale objekt v dobrém stavu, napojený na sítě a vhodný k celoročnímu užívání, může banka nabídnout úvěr za standardních podmínek. Maximální hypotéka na rekreační objekty je tak podmíněna stavem a využitelností nemovitosti.

Investiční nemovitosti – přísnější podmínky

Pokud už vlastní byt či dům máte a berete si úvěr kvůli investici do další nemovitosti, získáte maximálně 80% z hodnoty zástavy. Maximální hypotéka pro investiční účely má přísnější pravidla než úvěr na vlastní bydlení.

📈 Prognóza vývoje hypotečního trhu 2025 a dopad na maximální hypotéku

Repo sazba by také měla postupně klesat a koncem roku 2025 se očekává ve výši 3,25 %. Pro rok 2026 se počítá s repo sazbou 2,9 %, což bude pozitivně ovlivňovat dostupnost maximální hypotéky.

Podle odborníků se v roce 2025 očekává, že klesající trend bude pokračovat, a tak by se v následujících obdobích mohly úrokové sazby pomalu a pozvolna dostat ke 4 %, což zlepší podmínky pro získání úvěrů na bydlení. Pro klienty to znamená, že maximální hypotéka bude postupně dostupnější.

💡 Co to znamená pro vaši situaci:

• Postupné zlepšování dostupnosti úvěrů
• Rok 2025 je ideální pro sjednání nového úvěru
• Banky budou více soutěžit o klienty = lepší podmínky

Maximální hypotéka tak v roce 2025 nabízí lepší vyhlídky než v předchozích letech.

⚠️ Časté chyby při žádosti o maximální hypotéku

1. Podcenění vlastních úspor při žádosti

Úvěr dostanete tedy jen do výše 80 % z hodnoty nemovitosti (90 %, pokud vám nebylo ještě 36 let). Zbývající peníze na nákup musíte mít v hotovosti. Maximální hypotéka nikdy nepokryje 100% kupní ceny.

2. Špatné načasování žádosti

Nesplňujete uvedenou věkovou hranici nebo limity? Nezoufejte. Banka může udělat výjimku a můžete dostat úvěr, i když nesplňujete všechny podmínky. Maximální hypotéka je často dostupná i při drobných nedostatcích v dokumentaci.

3. Neznalost aktuálních podmínek

ČNB mění od 1. 1. 2024 podmínky pro výpočet úvěrů. Maximální hypotéka se tak může lišit podle toho, kdy jste žádost podali a jaké podmínky v tu chvíli platily.

💡 Praktické tipy

Před žádostí o úvěr:

1. Spočítejte si reálnou kapacitu – splátka by neměla překročit 40 % čistého příjmu
2. Získejte předschválení – budete vědět přesně, s kolika penězi můžete počítat
3. Porovnejte nabídky – rozdíly mezi bankami mohou činit desítky tisíc korun ročně
4. Zvažte hypotečního makléře – může vyjednat individuální slevy a lepší podmínky

Maximální hypotéka vyžaduje pečlivou přípravu. Bez správné strategie maximální hypotéka nemusí dosáhnout vašich očekávání.

Optimální časování žádosti v roce 2025

Při vyšších úrokových sazbách přes schvalovací kritéria projde méně žadatelů, ale pokud splňujete podmínky a kupujete nemovitost za dobrou cenu, nemusíte s žádostí otálet. Maximální hypotéka je dnes dostupnější než kdy dříve díky stabilizaci trhu.

📋 Alternativní řešení pro vyšší financování

Úvěr ze stavebního spoření jako doplněk

• Až 1,5 milionu Kč bez zástavy nemovitosti
• Úrokové sazby od 2,99 % ročně
• Možnost kombinace s úvěrem pro 100% financování

Kombinace s úvěrem ze stavebního spoření může významě zvýšit celkovou dostupnou částku. Maximální hypotéka v kombinaci s dalšími produkty může pokrýt i 100% potřebného financování.

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

• Okamžité získání prostředků – nemusíte čekat na spoření
• Vyšší částky – až 2,5 mil. Kč i bez ručitele

Tyto alternativní produkty mohou výrazně doplnit klasický úvěr. Maximální hypotéka tak nemusí být jediným řešením vašich potřeb financování bydlení.

❓ Nejčastější otázky o úvěrech (FAQ)

Jaká je minimální a maximální věková hranice pro úvěr? Minimální věková hranice pro získání úvěru je jasná – 18 let. S tou horní už je to složitější, záleží vždy na metodice dané banky. Obecně platí, že na úvěr mají šanci dosáhnout lidé v aktivním věku. Maximální hypotéka je obvykle dostupná do 70-75 let věku žadatele.

Mohu získat 100% úvěr? 100% hypotéky jsou již dlouho minulostí. Banky dnes mohou svým klientům půjčit nejvýše 90 % z ceny zastavované nemovitosti, a to jen v případě, že jsou mladší než 36 let. Maximální hypotéka tak nikdy nepokryje celou kupní cenu nemovitosti.

Jak se počítá hodnota nemovitosti pro LTV? Hodnotu nemovitosti určuje znalecký odhad. Cílem odhadu je dojít k tržní ceně nemovitosti – za kolik by ji banka mohla prodat, kdyby dlužník nesplácel a nemovitost přešla do jejího vlastnictví. Maximální hypotéka se počítá právě z této odhadní ceny.

Můžu dostat úvěr bez vlastní nemovitosti k zastavení? Můžete požádat někoho z rodiny, kdo vám bude ručit vlastním bytem nebo domem. Maximální hypotéka je tak možná i bez vlastní nemovitosti, pokud máte spolehlivého ručitele.

🎯 Závěr: Získání úvěru je ve vašich rukou

Získání kvalitního úvěru v roce 2025 není složité, pokud znáte pravidla hry. Klíčem k úspěchu při žádosti je:

✅ Optimalizace všech parametrů – od výše příjmu přes snížení závazků až po výběr správné banky
✅ Využití věkové výhody – pokud vám není ještě 36 let, máte výrazně lepší podmínky
✅ Správné načasování – s postupným poklesem sazeb jsou podmínky stále příznivější
✅ Profesionální přístup – hypoteční makléř může vyjednat lepší podmínky než běžný klient

S průměrným příjmem 40 000 Kč můžete získat až 3,84 milionu Kč, což při dnešních cenách nemovitostí pokryje většinu potřeb běžné rodiny. Mladí do 36 let mají navíc možnost získat financování až 90 % hodnoty nemovitosti. Maximální hypotéka pro tuto věkovou skupinu je tedy výrazně výhodnější.

💡 Pamatujte: Úvěr není jen o tom, kolik si můžete půjčit, ale především o tom, kolik dokážete komfortně splácet po mnoho let. Investice do vlastního bydlení je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí vašeho života. Maximální hypotéka by měla být vždy v souladu s vaší finanční kapacitou.

📞 Potřebujete pomoc s úvěrem?

Obraťte se na nás pro nezávaznou konzultaci zdarma. Spočítáme vám přesně, na jakou částku máte nárok, a pomůžeme najít nejlepší nabídku na trhu. Maximální hypotéka nemusí být jen sen – můžete ji získat již dnes!

Volejte 720 525 571 nebo vyplňte kontaktní formulář na našem webu.

Článek vychází z aktuálních dat České bankovní asociace, České národní banky a nabídek poskytovatelů hypotéky platných k červnu 2025. Konkrétní podmínky se mohou lišit podle individuální situace žadatele.